城市更新是对城市中衰落的区域进行拆迁、改造和建设，从而提升城市品质和内涵。城市更新包括两方面的内容：一是对建筑物等硬件的改造，具体又可分为商业物业和住宅改造；二是对各种空间环境的改造与更新，具体就是对基础设施等硬件的改造，基于此，城市更新改造可分为房地产改造和基础设施改造。
在英、美等发达国家，因城市化起步较早，城市更新已经经历了近百年的历程。我国台湾、香港等地，城市更新启动也已经超过50年。城市更新是一个国家城市化发展到特定阶段的产物，从长远看，城市更新应当是城市发展的常态。我国经历了以新城快速发展、城市规模化扩张为特点的城市化阶段之后，目前，我国城市尤其是北京、上海等一二线城市发展重点已经逐步过渡到了以存量资产的优化和改造为主的城市更新时期。未来10年，中国城市化也将从增量管理转为存量管理。
从Wind统计数据来看，2017年以来,信托公司参与的城市更新项目（其中包括棚改、旧城改造等）明显增多。但从城市更新总体来看，信托公司对于城市更新参与还显得不足。从项目层面分析来看，具有以下特点。
一是信托公司参与的城市更新项目中，绝大部分可以归类为房地产信托。信托公司发行的城市更新产品中，只有少数是纯粹的基建信托产品，其余均可归类于房地产信托。从城市更新改造的概念延伸理解来看，涉及城市更新的项目大致可以分为城市基础建设与建筑物改造，而后者又可以分为商业物业改造和住宅地产改造。从信托公司参与情况来看，其中大部分为房地产信托。
二是项目兼具基建和房地产双重属性。城市更新改造项目因其自身特点，往往由政府统一规划，政府组织建设方招投标，政府在城市更新改造中扮演重要的角色。城市更新项目实质上大多为与当地政府开展的合作，可以类比政信类项目展开与政府的合作，即便是其中的棚改项目，也可以按照政信类项目对待。例如中江信托发行的“中江国际-金马310号大坪子棚改贷款集合资金信托计划”，融资方大河经建实际上是当地的政府融资平台，项目的第一还款来源则是六盘水市钟山区财政局1.905亿元的应收账款；同时，中江信托发行的另外一个棚改项目“中江-金马311号落飞嘎棚改贷款集合资金信托计划”，项目基本情况也与上述产品类似。
三是信托公司基本自2013年之后开始参与城市更新改造。这主要由我国城市更新改造的时间节点所决定，深圳虽然最早出台了城市更新改造的相关政策，但是也是到近几年才开始大规模开展城市改造，其他城市如北京、上海等在政策以及实际开展上则更滞后一些。因此，机构参与的城市更新项目则在近几年才大规模开展。
四是各大城市中，深圳的城市更新项目最为突出。从城市更新主题来看，大部分为深圳市的项目。主要原因在于深圳在城市更新改造政策以及实施方面，比其他城市更加先行，也积累了更加丰富的经验。
五是城市更新项目区位优势明显。城市更新项目一般是改造旧城中衰落的地方，这些地方又往往位于城市中核心区域。城市更新项目一般区位优势明显，在深圳，信托公司参与的城市更新项目均位于核心城区。
另外，棚改作为城市更新中的一种项目，在具体操作上有自身的特殊性，所以，从信托公司参与的棚改项目来看，也有其自身特点，棚改项目更多聚焦于三四线城市。从信托参与的棚改项目来看，基本为三四线城市的棚户区改造项目。棚改项目属于城市更新改造的一种，但又有其自身的特点，由于政府在其中的重要作用，棚改项目既属于房地产项目，也属于政信类项目。根据信托公司在政信项目中的风控标准，很多百强县、地级市等在财政收入达到合作对手准入门槛的情况下，即可以展开合作。因此，信托公司参与的棚改项目可视为政信项目，大多为三四线城市项目也就不足为奇。
城市更新改造孕育了巨大的市场机会，信托公司应当积极拓展城市更新信托项目，尤其对于广义城市更新中政府参与程度更深的棚改等项目更应该积极争取项目资源。在2017年以来基建信托项目规模萎缩的情况下，棚改等城市更新项目属于较为优质的政信项目，信托公司应当大力拓展该类项目资源。
信托公司应当通过股权投资、“股+债”等模式深度参与城市更新项目，通过专业的主动管理获利。从过去信托公司开展的城市更新项目来看，形式并不局限于简单的债权融资。目前城市更新常用的融资方式为“股+债”，通过股权和债权相结合的方式，为城市更新项目提供资金支持。例如今年2月，光大兴陇信托成立的“深圳观澜新石桥城市更新股权投资项目信托”，通过股债结合，结构化分层设计，在为项目提供资金支持的同时，通过股权控制落实对于项目公司的管控；安信信托于2016年在深圳开展的“安赢25号深圳和缘福城市更新信托”“安赢12号深圳雅园宾馆城市更新信托”也均是通过股债结合的方式参与城市更新改造。另外，信托公司还可以通过并购基金、城市更新基金等多种形式，积极开展城市更新改造项目。
信托公司在开展城市更新项目中，应重点关注拆迁进展、土地整理的风险点。城市更新由于大多在老城区进行，拆迁涉及到多种因素，因此成为城市更新中最棘手的难点，成为影响城市更新的最大障碍。信托公司在开展城市更新项目时，尤其要关注此类项目的拆迁风险。
对于城市更新中的房地产项目，信托公司应当在风控标准上区别对待。城市更新中的住宅项目以及商业物业改造等项目，不能等同于一般的房地产项目，信托公司在参与时需要区别对待，结合政信类项目准入标准进行综合判断。同时，不同于一般的房地产项目，城市更新改造中的房地产项目，也可介入一级土地开发整理。
积极关注城市更新中的存量房业务机会。信托公司在这一领域已经有不少先例，2017年1月份，中航信托与魔方集团成立蓝山资产管理公司，致力于聚焦北上广深等一线城市存量资产的收购、开发和管理，通过战略化布局和项目筛选，系统改造此类资产，目标资产管理规模100亿元。中融信托通过旗下中融长河资本开展收购一线城市核心地段的商业地产项目，通过自持、经营、输出项目管理经验及提供配套金融服务等方式，实现资产增值，并最终择机退出。目前，中融长河资本旗下的“长河盛世系列集合信托计划”已经发行至3号。信托公司可积极在城市更新中的商业物业收购改造领域布局。
交易对手方面，可以进行多元化选择。城市更新的直接参与主体较为多元，既有房地产企业，也有城投公司，还有上市公司等，例如上市公司中天健集团深度参与深圳市城市更新改造。信托公司拓展城市更新项目时，可以扩大交易对手选择，多渠道拓展该类型项目。
