长租公寓是符合中央发展住房租赁市场的新兴领域，也是贯彻落实中央“房住不炒”精神的重要抓手。信托公司参与长租公寓领域的投融资业务面临的风险点与传统房地产投融资相比既有共性又有差异，除了需要关注政策与市场等对项目运营的影响，轻重资产两种经营模式对项目风险的关注也有不同侧重。
一、长租公寓项目基础风险关注要点
无论哪种模式的长租公寓项目都面临共同的基础风险，根据对当前市场运营机构的调研结果来看，长租公寓项目基础风险主要包括政策风险、市场风险、治安风险、物业风险、灾害风险等。
一是政策风险。长租公寓在不同的城市的配套细则和支持力度都有一定的差异，例如有的城市支持将工业或者商业用地改为长租公寓，有的城市鼓励利用企业自持土地或集体建设用地建设长租公寓等。由于大部分政策处于试点期，并没有成熟的配套支持体系，如果后续土地政策与税收优惠等政策发生变动，对于长周期的长租公寓项目而言可能带来较大影响。
二是市场风险。由于政府对租房市场信息掌握相对较弱，加上主要监管部门的缺失，目前长租公寓市场处于多头共管、无人主管的状况，市场缺乏规范的管理，导致参与机构倾向于无序竞争，比如恶意加价、霸王条款等，不利于构建良性竞争市场，也将对运营方前期预判和后续发展产生影响。
同时，当前长租公寓由于满足了大量购房过渡期人群的居住需求，大部分项目入住率和溢价率相对令人满意，在新项目开展时往往过于乐观；由于装修费用、人员费用等也会随着市场发展也会产生波动，很多运营方也会将中间费用外包并忽略潜在上涨预期，从而对项目运营的财务预测可能过于乐观。
三是治安风险。长租公寓租户之间并没有相互选择的权利，对客户的识别主要在运营方，但目前运营方对客户入住管理相对还比较松散，虽然大部分要求租户提供身份信息，但并非强制与公安机关联网识别；同时对于入住人非承租人、租户私自带外人入住等行为缺乏管控，公共空间摄像头缺失等。如果租房人群之间产生各种民事纠纷，甚至催生刑事案件，运营方可能需要负责任。
四是物业风险。由于长租公寓本身由项目方提供物业管理，如果因为物业管理疏忽而出现突发事件，或者由于装修改造过程中对电路水路燃气的改动留下安全隐患继而引发火灾，或者由于住宅区域安全管理措施不足而产生盗窃、抢劫等案件，运营方可能涉诉并承担一定责任。
五是灾害风险。长租公寓经营过程中可能遭遇自然灾害，如地震、台风、洪水等，一方面可能对长租公寓本身带来物理损害，重资产模式将增加额外的维修以及修缮费用，轻资产模式可能需要赔偿房东损失或与房东协商共同维修事宜；另一方面如果租户租约未到期而原公寓本身由于维修或者损坏原因而不支持租户继续入住，项目方可能需要为此承担一定的善后责任。
二、 重资产模式下的项目风险关注要点
长租公寓重资产模式中，运营方自持物业，通过项目运营管理改善整体现金流，在运营期内可以获得租金回流，后续通过整体出售的方式溢价退出。信托公司可以通过固有投资、信托计划、私募基金、REITs等股权性质的工具参与项目投资，或以股加债、抵押融资等模式提供融资。根据重资产的特点，需要关注以下风险：
一是估值风险。目前国内租金形成机制与住宅售价存在一定的脱节，这就意味着重资产购置的物业本身估值存在较大的不确定性。对于收购物业进行改造再出租的机构而言，估值高低影响收购成本，从而直接影响到后续的盈利空间大小；对于自建长租公寓的机构而言，则需要在周边住宅项目销售价格与自持项目租金流折现中寻找整体项目估值的平衡点。
二是处置风险。向重资产运营商可将其持有的长租公寓资产设置抵押已获取融资，但由于重资产模式与传统住宅可分散出售不同，一般需要采取整体出售，同时部分商住改长租公寓的物业对后续资产处置的交易对手选择也有一定限制，这将影响信托公司对抵押的长租公寓资产进行处置。
三是退出风险。重资产模式中项目退出可能相比于传统地产有更多的不确定性，首先由于分割退出存在障碍，一般需要项目整体退出，单个项目如果体量太大退出难度也相应加大；其次政策变动可能影响退出路径，当前部分城市限制企事业单位购买普通住宅，可能间接带来一定的长租公寓购置需求，但如果住宅政策或者房屋租赁政策发生变化，项目退出空间可能不及预期。
三、 轻资产模式下的项目风险关注要点
信托公司参与轻资产项目主要以综合金融服务的方式介入长租公寓产业链，从前端的Pre-ABS融资，到项目装修与运作过程中的供应链金融服务，以及后续形成租赁资产后开展资产证券化服务，还可以对租户提供个人信贷以及理财服务。轻资产模式向房东租赁房源，一次性支付长期的租金，经装修改造后重新出租，获取租金差，较为依赖于项目运营和差额租金回流。信托公司参与轻资产项目应关注下列风险点：
一是租金风险。当前大量新晋市场企业采取快速扩张策略，导致市场竞争激烈，提高了房源获取成本，进而缩减租金空间。另外，很多项目基于“未来租金上涨”以及“入住率满足要求”作为基本假设，由于长租公寓与住宅在一定的市场购买力边缘形成互为竞争的关系，在房价与租金差距相对较小的城市，租金上涨的空间可能不及预期。
二是折旧风险。轻资产模式长租公寓在整租房源时一般会进行一定程度的装修，并在房源租赁期内还需承担一定的物业管理责任，包括设备维护更新等。由于最近一两年大量机构参与长租公寓领域，很多项目均为新装修项目，暂未有后续维护问题，但由于大量租约为5-10年期，较长的运营周期意味着对后续运营成本控制的要求较高，如果租客对租赁设施的消耗以及设备本身折旧程度超过预期，后期运营投入费用可能超过预期。
三是现金流风险。租赁回流需要较长时间才可覆盖成本，这就意味着如果前期运营方扩张太快，一旦外部环境变化，各项费用上升，可能面临现金流断裂的风险。信托公司需要密切关注项目方现金流情况，选择资本实力相对雄厚、扩张计划相对稳健的交易对手进行合作，避开个别扩张较激进、项目回收期过长的机构。
