公募REITs是一种什么样的信托产品，为什么监管机构一方面鼓励发展公募REITs，一方面却又严格管控地产类信托？今年这种市场行情，适合投资地产类的信托产品吗？如果您即将第一次购买信托产品，应该购买哪一类的比较安全？财富雅谈邀请光大信托研究员袁吉伟为您一一解读。
冯雅：最近大家都在讨论公募REITs，您给我们简单介绍一下，公募REITs对于我们普通投资者来说，是一种什么样的投资品种，风险和收益情况怎么样？
袁吉伟：这次国家准备试点的公募REITs，是不投资于房地产或者不动产领域的，主要投资于基础设施建设。主要是为了在我们国家整个基建投资需求比较大，但有一定资金缺口的情况下，通过发展投资基础设施领域的REITs，撬动或者引导更多的社会资金进入投资领域，解决我们国家投资的短板问题。
基础设施REITs在全球也是一个非常成熟、非常良好的机制。从它的历史业绩表现来看，由于它有强制分红，包括国外还有一些税收优惠的政策，所以基础设施REITs有一个比较稳定的投资回报，是介于债券和股票之间的、比较好的投资产品，也为我们普通人提供了一个新的投资渠道。
冯雅：REITs是几个英语单词的缩写，如果把它翻译成中文，一般来说，它的意思是“房地产信托投资基金”。但是我们注意到，监管机构在积极探索公募REITs的同时，对地产信托却是呈现非常严格的管控态势，监管机构曾反复表态，今年任何时间点地产信托的规模都不能超过2019年底。您认为这是出于什么考虑的呢？
袁吉伟：限制地产信托规模跟我们现在发展REITs并不矛盾，因为我们发展REITs是基于基础设施的。当然，限制地产信托可能也是一个周期性的或者阶段性的政策。从长期来看，包括发达国家最终都会随着地产市场存量规模的增大，需要去盘活现有的存量资产，那么未来我们国家也会在基础设施REITs试点的经验基础之上，推出基于投资不动产的REITs。
当然REITs本身对于投资标的有非常严格的要求，比如一般会要求投资运营比较稳健或者成熟的具有稳定现金流的商业地产、不动产项目，通过它的租金或者通过不动产的增值来实现投资回报。所以REITs即使是投资不动产，对于它的投资标的也会有比较高的要求。当然，这都是一些长期的趋势。
冯雅：前一两年地产信托发展得非常快，可能也增加了信托行业的风险。您认为在今年这个情况下，投资地产类的信托项目是不是不被看好了？如果有投资者想购买信托产品，是不是尽量不要去碰地产类的信托，您有什么建议？
袁吉伟：从我们今年的地产调控政策来讲，还是以“房住不炒”为主要基调，这就决定了全年的房地产还是保持一个相对平稳的态势。当然，各个区域的政策或者房地产走势可能会有一些比较大的分化。比如一二线城市会更加稳健，而三四线房地产行业的景气度会有一些下行。
从全年整体上来判断，我们认为今年房地产信托投资比较稳健，整体上风险跟往年差不多，这是一个比较重要的方向性判断。
第二个判断，我们觉得房企的分化程度在加剧，头部效应会更加明显。在投资房地产信托的风险上，建议投资者尽量去投资头部的房地产企业，这也是顺应整个行业发展形势的必要选择。
另外，也要关注一些融资项目，即在三四线城市或者房地产景气度下行阶段的信托产品，后续这些产品的风险可能会有所增加。
冯雅：以前说到信托产品，大家想到的可能是房地产信托、政信信托，这是从资金投向上来分类。但银保监会上周五发布了新规征求意见稿，按照资管新规的要求，对信托产品重新进行了分类，分别是固定收益类、权益投资类、商品及金融衍生品类资金信托和混合类。您给我们介绍一下，这三类信托产品从风险和收益上来说各有什么特点，如果投资者第一次购买信托产品，您建议他们购买哪一类？
袁吉伟：这三类风险状态是不太一样的。固定收益类比如债券的投资，也包括我们常见的非标的信托产品，这一类产品风险低，收益相对来说也比较低一点；股票的投资风险大一点，波动也比较大一点；金融衍生品本身杠杆比较高一点，是高波动、高风险的一类产品。大家可以根据自己的风险偏好去选择不同类别的信托产品。
通常我们觉得以长期买信托产品的客户更多还是偏好于固定收益类的产品，这类产品风险性、收益性都是比较确定的。
来源：央广网
